Ontwikkelingen rond Nieuw Giessenhof – Rijksstraatweg 125

Het is inmiddels enige tijd geleden dat wij hebben bericht over de ontwikkelingen rond Nieuw Giessenhof aan de Rijksstraatweg 125, de locatie waar voorheen Matthijssen Audio was gevestigd.

Dit bericht geeft informatie over

• De stand van zaken waarbij de verleende omgevingsvergunning nu onherroepelijk is
• Hoe het ontwerp ook in de toekomst behouden blijft
• Dat de begrippen voorkant en achterkant van huizen in dit ontwerp tot onduidelijkheid en verwarring kunnen zorgen; met dit ontwerp zijn de begrippen binnenkant en buitenkant van belang
• De juridische hiërarchie in wet- en regelgeving, beleidsnota’s en (koop)contracten
• De gebruikte achtergrond documentatie, met links en verwijzingen

De conclusie is dat met de combinatie van de beleidsnota Omgevingskwaliteit Gemeente Ouder-Amstel 2022 en het kettingbeding in de koopcontracten het ontwerp en de uitstraling behouden kan blijven.

Waarbij wel opgemerkt moet worden dat beleidsnota’s in de toekomst kunnen veranderen, en dat wij als bewoners in de gaten moeten houden dat de uitstraling naar openbare ruimte leidend is.

Stand van zaken

Matthijssen is onlangs verhuisd naar het industrieterrein in Diemen. Eind november heeft de gemeente een positief besluit gepubliceerd over de omgevingsvergunning voor de bouw van Nieuw Giessenhof (zaaknummer Z2025-00000872) . Er zijn nu geen openstaande bezwaren meer tegen het verlenen van de vergunning en daarmee is deze nu definitief. Een groot deel van de te realiseren woningen is  inmiddels verkocht  (https://nieuw-giessenhof.nl/).

Het blijft jammer dat de boerderij en het bijbehorende stukje groen verdwijnen. Tegelijkertijd is in goede samenwerking met projectontwikkelaar Wibaut een ontwerp tot stand gekomen dat door belanghebbenden is geaccepteerd. Daarmee vormt dit project een positief voorbeeld van hoe participatie binnen onze gemeente kan functioneren.

Behoud van het ontwerp en de uitstraling in de toekomst

Een belangrijk aandachtspunt bij de omgevingsvergunning is de vraag hoe wordt geborgd dat de ruimtelijke kwaliteiten van het ontwerp ook op langere termijn behouden blijven.

Nieuw Giessenhof is ontworpen als een hofje, waarbij de voorkant van de woningen is gericht op een gemeenschappelijk privéterrein.  De achterkant van de woningen grenst aan de openbare ruimte, waaronder de Abeelstraat, het Schoolpad en de Hazelaarstraat. Juist deze achterkanten zijn beeldbepalend voor de openbare ruimte en daarmee voor de leefbaarheid van de buurt. Het is daarom beter om over de binnenzijden en de buitenzijden te praten. En het is daarom van belang dat ook aan de buitenzijden eisen worden gesteld aan uitstraling en inrichting.

Aan de zijde van de Abeelstraat voorziet het ontwerp in een haag en bomen op particulier terrein. Dit groen en de bijbehorende groene voile zijn uitgebreid besproken tijdens het participatietraject en vormen een essentieel onderdeel van het ontwerp. Lange tijd was echter onduidelijk hoe het behoud van dit groen in de toekomst juridisch zou worden geborgd, aangezien bomen gekapt en hagen verwijderd kunnen worden.

Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Ouder-Amstel stelt dat voor veel aanpassingen aan de achterkant van een woning geen vergunning nodig is. Dat betekent dat bomen gekapt kunnen worden, bestaand groen aangepast kan worden en dakkapellen of schuurtjes geplaatst kunnen worden zonder verdere eisen. Daarmee zou het ontwerp, de uitstraling en de inrichting verrommeld worden.

Beleidsnota Omgevingskwaliteit Ouder-Amstel (2022)

Echter de beleidsnota Omgevingskwaliteit Gemeente Ouder-Amstel (2022) zegt wat anders. Deze nota is leidend bij toezicht en handhaving van de omgevingskwaliteit door de gemeente. Hierin staat dat er eisen gesteld worden aan datgene wat zichtbaar is vanuit de openbare ruimte.

Of meer ambtelijk gezegd:

In deze nota wordt benadrukt dat de identiteit en kwaliteit van een plek primair worden bepaald door ruimtelijk-visuele aspecten van stedenbouw en architectuur (voorheen welstandsaspecten). Daarbij worden expliciet ook de belangen van bewoners aan de buitenzijden van bouwprojecten meegewogen. In hoofdstuk 4, de “Gouden regels voor een goede omgevingskwaliteit”, wordt bovendien gesteld dat de openbare ruimte prioriteit heeft. Deze omvat niet alleen straten en gebouwen, maar ook groen, water, tuinen, bomen, hagen en de samenhang tussen openbaar en privégebied. Dit bevestigt dat groen een essentieel onderdeel vormt van de ruimtelijke kwaliteit.

Kettingbeding in de koopovereenkomsten

Daarnaast heeft projectontwikkelaar Wibaut in een kettingbeding in de koopovereenkomsten vastgelegd dat (toekomstige) kopers verplicht zijn te blijven voldoen aan de beeldkwaliteitscriteria zoals die bij de verkoop kenbaar zijn gemaakt. Deze verplichtingen betreffen onder meer:

• het instandhouden van aangebrachte openbare voorzieningen
• het onderhouden en behouden van hagen, bosschages en erfafscheidingen met begroeiing op de erfgrenzen met het openbaar gebied en het hof;
• het instandhouden van bij oplevering aangeplante bomen;
• het behouden van privé- en bezoekersparkeerplaatsen in het hof;
• het instandhouden van de architectonische uitstraling van het project, waaronder:
  • houten gevels bij Gebouw B;
  • oorspronkelijke kleurstelling van kozijnen;
  • verlichtingsarmaturen bij de voordeuren;
  • huisnummers op de gevels;
  • het verbod op afwijkende bouwwerken of dakkapellen die niet passen binnen de vastgestelde beeldkwaliteitscriteria;
  • het verbod op dakkapellen bij Gebouw C;
  • eisen aan nieuw aan te brengen PV-panelen (zwart, uniforme maatvoering, rechthoekige vlakken en in één lijn);
  • het behoud van de plantenbak tussen de buitenruimte van Gebouw A en de verkeerszone, die op last van de brandweer een permanente scheiding vormt.

Overzicht juridische hiërarchie

Omdat de onderlinge verhouding tussen wetgeving, gemeentelijk beleid en private overeenkomsten niet altijd duidelijk is, is hieronder een overzicht opgenomen:

1. Wet- en regelgeving
   Wetgeving (zoals de Omgevingswet, het omgevingsplan en de APV) is altijd leidend. Private afspraken mogen hier niet van afwijken; doen zij dat wel, dan zijn die afspraken (gedeeltelijk) nietig.
2. Gemeentelijk beleid
   Beleidsdocumenten zijn in beginsel geen bindende regels, maar richtlijnen voor gemeentelijk handelen. Zij binden vooral de gemeente zelf en zijn pas juridisch afdwingbaar als zij zijn vertaald naar regelgeving of besluiten. Volgens art. 4:84 Awb mag de gemeente alleen gemotiveerd afwijken van gemeentelijk beleid.
3. Private overeenkomsten
   Private overeenkomsten zijn bindend tussen partijen, zolang zij niet in strijd zijn met dwingend recht of publieke bevoegdheden van de overheid.

 Dus: een beleidsdocument op zichzelf is meestal niet “leidend” boven een contract.

Samenvattend

 —